Krajský soud v Č.Budějovicích ji zamítl a Vrchní soud v Praze jeho rozhodnutí potvrdil. Odkázal na § 11 odst. 3 a 5 zákona č. 72/1994 Sb. a uzavřel, že rozhodnutí bylo schváleno potřebnou většinou a je tudíž platné. Názor žalobců, že k uložení nepoměrné příspěvkové povinnosti je třeba souhlasný projev vůle všech vlastníků, nemá podle odvolacího soudu oporu v zákoně.

Žalobci podali dovolání k Nejvyššímu soudu ČR (NS). Zásadní právní význam spatřují v řešení otázky, zda „je podle zákona platné a závazné rozhodnutí 89,91 % většiny – tedy nikoliv všech – vlastníků jednotek, kterým je stanovena pro různé vlastníky příspěvková povinnost na investiční činnost charakteru modernizace v rozdílném poměru, než který plyne z jejich spoluvlastnických podílů, tedy z poměrů podlahových ploch". S odkazem na občanský zákoník míní, že usnesením byla porušena rovnost vlastníků jednotek (a spoluvlastníků společných částí). Nemají-li se vlastníci jednotek podílet na provedené opravě v poměru podle jejich spoluvlastnických podílů, jsou někteří z nich zvýhodněni na úkor jiných. Přitom provedená oprava (zateplení obvodového pláště) zhodnocuje budovu jako celek, tedy i spoluvlastnické podíly všech spoluvlastníků. Ad absurdum by mohla většina spoluvlastníků takto uložit zaplacení celé modernizace třeba i jen jedinému vlastníku jednotky s argumentem, že je majetný, dodávají. Poukazují na dosavadní rozdílné názory na tento problém v praxi NS.

Rozhodl velký senát

Senát, který měl podle rozvrhu práce NS dovolání projednat a rozhodnout o něm, postoupil věc k rozhodnutí velkému senátu občanskoprávního a obchodního kolegia.  Ten mj. konstatoval, že podle § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, k nimž patří taktéž opravy společných částí domu. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu.

V této věci byla výše příspěvků na náklady spojené se zateplením fasády domu určena odlišně. NS tedy posuzoval, zda se shromáždění vlastníků může při stanovení výše příspěvku odchýlit rozhodnutím přijatým většinou hlasů od pravidla upraveného § 15, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda předvídaná označeným ustanovením.

Podle přesvědčení velkého senátu je třeba rozlišovat mezi rozhodnutím shromáždění vlastníků jednotek jakožto nejvyššího orgánu společenství, jež může být přijato pouhou (zákonem určenou) většinou hlasů (tedy i přes nesouhlas části vlastníků jednotek), a dohodou vlastníků jednotek, která jakožto vícestranný právní úkon vyžaduje podle občanského zákoníku ke svému uzavření souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek.

Od pravidla, podle něhož náklady spojené se správou domu a pozemku nesou vlastníci jednotek poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu, se lze odchýlit toliko dohodou vlastníků jednotek, a nikoliv (i) rozhodnutím shromáždění. Velký senát se tudíž odchyluje od předchozích právních názorů svých senátů a uzavírá, že shromáždění vlastníků jednotek se při stanovení výše příspěvku na náklady spojené se správou domu a pozemku nesmí odchýlit od pravidla upraveného § 15 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů, aniž by byla nejprve uzavřena dohoda jakožto souhlasný projev vůle všech vlastníků jednotek, předvídaná citovaným ustanovením.

Jestliže shromáždění vlastníků jednotek žalovaného přijalo napadené usnesení, aniž by zde byla odpovídající dohoda všech vlastníků, odporuje napadené usnesení (v rozsahu určujícím výši příspěvků vlastníků jednotek) zákonu.

NS proto rozhodnutí soudů zrušil a vrátil věc do Č. Budějovic.31Cdo 4294/2011